TAPU, обременения и нормальный due diligence без розовых очков

1. Сначала договоримся: чем покупка отличается от аренды

У вас уже есть база по аренде:

• как безопасно арендовать коммерческое помещение;
• что учесть в производственной аренде, ОСB, СЭЗ и прочие радости.

Покупка — другой уровень риска:

• вы не просто берёте коробку во временное пользование;
• вы берёте на себя всю историю объекта, которая записана в TAPU и спрятана в обременениях, судах, долгах и «самостроях».

Поэтому ключевые слова для покупателя:

• TAPU — не «красивый документ», а единственный официальный источник правды о собственности;
• takyidat — все обременения, которые висят на объекте;
• due diligence — комплексная проверка до сделки: юридическая, градостроительная, техническая и финансовая.

2. TAPU: что должно быть в «правильном» свидетельстве

TAPU — это официальный титул собственности, который выдаёт земельный и кадастровый регистр (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). В нём указаны: где объект, какая площадь, вид использования, кто владелец и какие обременения на нём висят.

Запомни простую мантру:

В Турции собственность = не ключи, не договор купли-продажи, а запись в TAPU. Что написано в реестре — то и правда.

2.1. Какие статусы могут быть в TAPU

По сути важно три вещи:

1. Земля (arsa / tarla)
   У вас право на земельный участок, а здание на нём может быть юридически «воздухом», если не оформлено.
2. Kat irtifakı (право на будущее помещение / строительный сервитут)
   Проект строится, вам выдали этажное право: не готовый объект, а «обещание» на конкретный независимый блок после завершения строительства.
3. Kat mülkiyeti (полноценное право собственности на независимое помещение)
   Здание построено, прошло проверки, получен iskan (акт ввода), оформлена кондоминиальная собственность, и у вас TAPU на конкретный офис/магазин/склад.

Для коммерческой недвижимости идеальный вариант — kat mülkiyeti с нормальным iskan. Покупка только с kat irtifakı/только доли земли — это уже инвестиция с повышенными рисками, а не «спокойный офис».

2.2. Что проверяем в TAPU сразу

По свежей выписке (tapu kayıt örneği + takyidat belgesi) смотрим:

• Nitelik (вид объекта) — офис, магазин, склад, производственное помещение, паркинг и т.п. Если по факту там магазин, а по TAPU — «склад» или «жилище», готовьтесь к сюрпризам от муниципалитета.
• Arsa payı (доля в земле) и номер независимого помещения — чтобы понимать, что именно вы покупаете.
• Malik — совпадает ли продавец с собственником и есть ли долевая собственность.
• Takyidatlar — отдельный блок про все ограничения и права третьих лиц (спойлер: именно там часто прячется веселье).

3. Обременения: что такое takyidat и чего там бояться

Takyidat — это всё, что ограничивает права на объект: залоги, аресты, сервитуты, зарегистрированные договоры аренды и прочее «дополнение к счастью».

Типовые «грабли»:

3.1. İpotek — ипотека / залог

İpotek — ипотека или залог в пользу банка / кредитора. Если вы покупаете объект с ипотекой и она не погашена/не снята, рискуете получить вместе с недвижимостью ещё и чужой долг.

Перед сделкой: ипотеку гасить и снимать из TAPU, а не «потом разберёмся».

3.2. Haciz — арест (исполнительное производство)

Haciz — арест по исполнительному производству, налоговым долгам и т.д. Объект может уйти с торгов, и вы останетесь с красивым договором и нулём прав.

Если видите haciz — без адвоката и поэтапного плана «как снимаем и кто платит» вообще не двигаемся.

3.3. Şerh и beyan — аннотации и заявления

Şerh — официальная аннотация о праве/ограничении:

• право преимущественной покупки;
• семейное жильё (aile konutu);
• зарегистрированный договор аренды;
• сервитут, судебный спор и т.п.

Beyan — пояснительная запись (например, условия пользования). Всё это влияет на использование и перепродажу объекта и действует против третьих лиц.

3.4. İrtifak / intifa — сервитуты и права пользования

• İrtifak hakkı — сервитут (право прохода, прокладки коммуникаций, использование части участка и т.п.).
• İntifa hakkı — право пользования и извлечения дохода без права продать.

Может оказаться, что вы формально владелец, но кому-то уже дано сильное право пользования, и вы мало что можете поменять.

4. Due diligence: как проверять объект, а не только цену

Due diligence — это не модное словечко, а нормальный «техосмотр перед покупкой». Желательно делает юрист+техспециалист, но базовую логику должен понимать сам собственник.

4.1. Юридическая проверка: TAPU, обременения, продавец

Что делаем по минимуму:

1. Берём полную выписку из TAPU с takyidat
   • через e-Devlet с согласия владельца или по доверенности;
   • смотрим ipotek, haciz, şerh, irtifak, intifa, зарегистрированную аренду и т.д.
2. Сверяем продавца с TAPU
   • если физлицо — его данные и семейный статус (некоторые записи типа aile konutu важны);
   • если юрлицо — решение совета директоров о продаже, полномочия подписанта.
3. Проверяем арендаторов и действующие договоры
   • есть ли кira şerhi в TAPU;
   • просим показать действующие договоры аренды, чтобы понимать:
     • с кем вы «вступите в брак» вместе с объектом;
     • можно ли расторгнуть/пересмотреть условия и когда.
4. Смотрим судебные истории
   Юрист через UYAP и открытые базы проверяет, нет ли тяжб по объекту / продавцу (банкротство, иски по недвижимости).
5. Задолженности: налоги и платежи
   • emlak vergisi (налог на недвижимость) — есть ли долги;
   • коммуналка и site aidatı (расходы на комплекс/сайт);
   • штрафы, связанные со зданием (самовольные перепланировки, нарушения).

4.2. Градостроительный блок: imar, iskan, фактическая планировка

Тут мы проверяем, легально ли здание существует в том виде, как вы его видите.

1. İmar durumu belgesi (зонирование)
   • берётся в муниципалитете;
   • показывает, что на этом участке разрешено: жильё, офисы, торговля, производство и в каких параметрах.
     Если по imar там «жилой дом», а вы собираетесь делать шумный цех — жди конфликтов.
2. İskan / Yapı Kullanma İzin Belgesi — акт ввода в эксплуатацию
   • технический «паспорт» здания: подтверждает, что объект построен по проекту, соответствует нормам, годен к использованию и к подключению коммуникаций;
   • без iskan полноценное использование и подключение часто либо невозможно, либо завязано на временные/серые схемы.
3. Сравниваем проект и реальность
   • есть ли незаконные надстройки, антресоли, «выгрызанные» общие зоны;
   • если всё перепилено топором, есть риск штрафов, требований привести к проекту или проблем с iskan.

4.3. Технический due diligence: здание, а не только бумаги

• Возраст и состояние здания, соответствие актуальным нормам по сейсмике и безопасности;
• заключение независимого инженера/фирмы: фундамент, колонны, крыша, коммуникации;
• оценка необходимости капиталки в ближайшие 3–5 лет (лифт, фасад, крыша).

После землетрясений 2023 года тема сейсмостойкости — это не паранойя, а стандартный пункт проверки.

4.4. Финансы и налоги: не только цена в объявлении

Коротко по ключевым деньгам:

1. Tapu harcı — налог на передачу права собственности
   • 4% от заявленной стоимости объекта;
   • по закону делится пополам (2+2), но в реальности часто всё платит покупатель.
2. KDV (НДС) при покупке
   • общий стандартный ставка сейчас 20% по большинству коммерческой недвижимости;
   • могут быть льготы для иностранцев / нерезидентов по ст.13(i) Закона о НДС №3065: при выполнении условий (оплата в валюте, отсутствие резидентства, удержание объекта определённый срок) возможна освобождение от КDV при покупке коммерческой и жилой недвижимости.
3. Прочие расходы
   • услуги агента/юриста/оценщика;
   • обязательная независимая оценка (справедливую стоимость смотрит и налоговая);
   • ежегодный налог на недвижимость + обслуживание комплекса.

Главное: не играться с занижением цены в TAPU ради экономии на harç. Это стрельба себе в ногу: проблемы при перепродаже, с банком, с налогами и с гражданством/ВНЖ, если всё завязано на стоимости.

5. Чек-лист: покупка коммерческого объекта в 10 шагов

Перед тем как вносить задаток и выкладывать чемодан денег, проходишь по списку:

1. Берём свежую выписку из TAPU + takyidat — смотрим статус (kat mülkiyeti/irtifakı/arsa), владельца и все обременения.
2. Разбираем каждую запись в takyidat: ipotek, haciz, şerh, kira şerhi, irtifak, intifa — что это, как снимается, кто платит.
3. Проверяем продавца: совпадает ли с TAPU, есть ли корпоративное решение о продаже, кто реально подписывает.
4. Проверяем арендаторов: есть ли зарегистрированный договор, какие условия, не проедете ли по уже занятое помещение.
5. Делаем городскую проверку: imar durumu (зона и вид использования), планы муниципалитета, нет ли «городской трансформации»/резервной зоны на объекте.
6. Проверяем iskan: выдан ли, на что именно, совпадает ли здание с проектом.
7. Вызываем техспециалиста: конструкция, коммуникации, прогноз по ремонту и рискам.
8. Считаем все налоги и расходы: tapu harcı, KDV (есть ли шанс на льготу), оценка, услуги.
9. Фиксируем всё в договоре купли-продажи: кто гасит ипотеку, когда снимается haciz, какие обременения должны быть убраны до перехода TAPU.
10. И только потом — задаток и сделка, через банк, без мешков налички и «серых» схем.

Итог от Натальи

Покупка коммерческой недвижимости в Турции — это не поход за красивым офисом «по ощущению, тут хороший район».

Это:

• TAPU, в котором нет сюрпризов,
• takyidat, где всё понятно и управляемо,
• документы по имару и iskan, чтоб завтра не пришёл муниципалитет с рулеткой,
• плюс честный расчёт налогов и расходов.

Если всё это не проверить — вы покупаете не объект, а набор чужих проблем в красивой коробке.

По-взрослому делается так: сначала due diligence, потом эмоции от «какой классный офис».
Не наоборот.

Информация на сайте не является юридической консультацией и носит ознакомительный характер. Для получения актуальных сведений обращайтесь за консультацией к специалисту.