Как безопасно арендовать коммерческое помещение в Турции в 2025 году

Закон и базовые цифры

Коммерческая аренда регулируется Турецким кодексом обязательств (TBK). Главное, что надо знать:

• Депозит — максимум три месячные платы, по закону. И только на банковский депозитный счёт, никакого кэша в ящик.
• Индексация — после первого года арендную ставку можно поднимать по CPI (это инфляция по данным TÜİK, статистика Турции).
• Гербовый сбор — 0,189 % от всей суммы по договору, платится разово.
• Stopaj (удержание) — арендатор вычитает 20 % из платежей и платит в налоговую.

Если пропустил налог или индекс не прописал — привет, штраф или спор в суде. А с 2023 года ещё и обязательная медиация перед иском — без неё суд просто откажет в заявлении.

Как должен выглядеть нормальный договор

Вот что обязательно должно быть:

• Полные данные сторон: MERSİS (это турецкий ИНН юрлица), e-подписи, круглая печать (kaşe).
• Описание объекта: адрес, кадастровые координаты, площадь, назначение (по NACE-классификатору).
• Срок аренды и порядок продления. Обычно — 3 года плюс годовые автоматические продления. Пишем, как расторгнуть и сколько платится неустойка (break-fee).
• Арендная ставка и формула индексации — чётко, в лирах, с привязкой к CPI.
• Депозит — с указанием суммы, банковского счёта и условий возврата.
• Кто платит коммуналку, страховку, сборы ОСБ — если triple-net, то арендатор платит всё.
• Переуступка — без разрешения собственника нельзя, иначе субаренда считается недействительной.
• Неустойка — фиксированная сумма за просрочку, до 15 %, и это суд не трогает, если обе стороны — предприниматели.
• Форс-мажор — указываем, что делать при кризисе, гиперинфляции, пандемии.
• Медиация и арбитраж — сперва медиация, потом либо ISTAC, либо коммерческий суд.

Типовые грабли и как их обойти

• Прописал аренду в валюте, но не указал CPI-корректор — суд может уменьшить ставку из-за "чрезмерной выгоды".
• Гербовый не заплатил — через 5 лет прилетит налог + штраф ×3.
• Нет подписи нужного босса — договор ничтожен, банк не примет.
• 10 лет аренды прошли, а ты думаешь, что всё нормально — арендатор может выйти без штрафа. Подпиши допник на новый срок.

Про расторжение и выселение

Если арендатор дважды просрочил платёж более чем на 30 дней — можно расторгнуть в одностороннем порядке.

• Хочет выйти досрочно? Платит break-fee — обычно 3–4 месяца аренды.
• Выселение? Только после медиации, но можно идти по упрощённой процедуре (ilamsız icra), если бумаги в порядке. Срок — 2–4 месяца.

Выжимка главного

• Всё оформляем на бумаге и с e-подписью, иначе будете потом судиться и ничего не докажете.
• Платите налоги и не экономьте на юристе.
• Фиксируйте индексацию по CPI сразу, чтобы потом не доказывать очевидное.
• И главное — не вздумайте платить депозит налом — это деньги не в залоге, а "в никуда".

Нужен договор аренды под ключ, проверка условий или сопровождение при расторжении?

Обращайтесь, IC.Consulting оформит, проверит и выведет из договора без слёз — чтобы вы занимались бизнесом, а не адвокатами.

Хочешь в Турции вести бизнес — играй по турецким правилам. Но с головой.