Как законно сдавать жильё в субаренду в Турции: советы и рекомендации

1. Закон по-простому

Субаренда без разрешения — табу.
По статье 322 Турецкого Обязательственного Кодекса (TBK), сдавать офис/помещение в субаренду можно только с письменного согласия владельца. Нет согласия — до свидания, договор ничтожен, и хозяин может расторгнуть основную аренду в один клик.

Субарендатор косячит — отвечает арендатор.
Даже если вы не знали, что он там стены бурит или открыл шиномонтаж, штрафы и выселение — ваша забота.

Срок субаренды не может быть дольше основной аренды. Ставим: "до конца основного договора или X месяцев — что наступит раньше".

Индексация по CPI (TÜFE). Субарендатор может требовать индексацию по среднему инфляционному коэффициенту за 12 мес.

2. Деньги и налоги

Гербовый сбор (Damga Vergisi) — 0,189 % от всей суммы субаренды. Платит субарендатор в течение 15 дней через e-Damga.

Арендный налог (Stopaj) — 20 % от брутто-суммы. Субарендатор удерживает и переводит в налоговую. Вы получаете чистую сумму.

Депозит — максимум за 3 месяца, только на банковский депозитный счёт.

3. Что писать в договоре

• Ссылка на основной договор (дата, номер, владелец).
• Скан/KEP PDF с согласием собственника.
• Объект и площадь (особенно при частичной аренде).
• Срок — строго в пределах главного договора.
• Рента + индексация CPI.
• Назначение использования — строго по виду деятельности.
• Ответственность + страхование.
• Прописать: "субаренда прекращается при расторжении основной аренды".
• Налоги: кто платит гербовый и stopaj.
• Разрешение споров — ISTAC или турецкий суд, язык — турецкий.

4. Типовые грабли

• Нет разрешения владельца — вас выгонят обоих. Решение: согласие с подписью через e-нотариус или KEP.
• Срок превышает основной — субаренда сгорает. Ставьте ограничение.
• Валюта в $/EUR для резидента — нельзя! Только лира с оговоркой по курсу ЦБ (TCMB buying rate).
• Забыли гербовый — штраф до 3x суммы. Платим через e-Damga.
• Не удержали stopaj — налоговая придёт к субарендатору с пеней.
• Смена вида деятельности — хозяин расторгает. В договоре — чёткий NACE и цель использования.

5. Алгоритм действий

1. Читаем основной договор — ищем разрешение на субаренду.
2. Готовим текст + подписываем e-имзой.
3. Платим гербовый через e-Damga.
4. Субарендатор открывает счёт для stopaj.
5. Депозит кладём на совместный банковский счёт.
6. Передаём помещение с актом и фотками.
7. Не забываем про ежеквартальные Muhtasar & Prim.

Чек-лист (чтобы ничего не забыть)

• ☑ ️ Согласие собственника — живое и с подписью.
• ☑ ️ Срок в рамках главной аренды.
• ☑ ️ Гербовый 0,189 % — оплачен.
• ☑ ️ Stopaj 20 % — в календаре бухгалтера.
• ☑ ️ Депозит — в банке, не в тумбочке.
• ☑ ️ Назначение — как в основном договоре.
• ☑ ️ Прекращение при расторжении — прописано.

Итог:

В Турции субаренда — это не "давай я тебе стул поставлю", а жёсткий бюрократический квест. Без согласия, правильной формы и уплаты гербового договора можно даже не распечатывать. А вот если всё сделано по уму — и деньги пойдут, и налоговая не придерётся, и хозяин не будет ворчать.

Субарендовали — так с умом. И чтоб ни одного выноса мебели через окно!