Производственная аренда в Турции: как не влететь на налоги, штрафы и отключения

Говорю, как есть — я 17 лет в консалтинге и видела заводы, которые съезжали в воскресенье ночью под звуки болгарки. Чтоб с вами так не вышло — держите шпаргалку.

1. Где арендуем: OSB, СЭЗ или «на гражданке»

Если вам предлагают помещение «в промышленной зоне», уточняйте, что это:

OSB — Organize Sanayi Bölgesi. Промышленная зона под жёстким управлением дирекции. Всё через разрешения.
СЭЗ — Serbest Bölge. Зона свободной торговли. Отличные налоговые плюшки, но бюрократии — вагон.
Обычная частная недвижимость — тут попроще, но и льгот никаких.

В ОСБ и СЭЗ нужен капитал от 50 000 ₺, заявка на аренду, и вас ещё должны одобрить. Без «добра» — не включат ни электричество, ни воду.

2. Не забудьте разрешение собственника

Если берёте субаренду — без письменного согласия владельца это всё бумажка для мусорной корзины. TBK 322 (это Гражданский кодекс) говорит: без согласия — хозяин может выгнать всех, хоть с монтировкой.

3. Срок, валюта и индекс: аренду считаем по-умному

Срок субаренды не может быть дольше основного договора.
В валюте платить можно только если вы нерезидент или у вас liaison office. Иначе — штраф по Декрету №32.
Рост ренты — по CPI (индекс потребительских цен), в среднем 45–56 % в 2025 году.

4. Налоги и сборы — чтоб не прилетело

Гербовый сбор (Damga Vergisi): 0,189 % от суммы всего договора. Платим через e-Damga.
Stopaj (налог на аренду): 20 % от ренты — удерживает арендатор и платит в налоговую.
НДС (KDV): 20 %, если собственник — компания. В СЭЗ — 0 %, если вы экспортируете ≥85 %.

5. Депозит и гарантия

Согласно TBK 342, депозит — максимум 3 месяца аренды и только на банковский счёт-депозит. Кэш в ящике — это риск, штраф и морока.

6. Технический контроль

Электричество, газ, вода — от сетей ОСБ/СЭЗ. Уточняйте, кто платит за пики и аварии.

Для производства нужен техпаспорт (EK-1), согласованный с дирекцией.
Не в ОСБ? Тогда нужна İşyeri Açma Ruhsatı — лицензия от муниципалитета.

7. Экология и пожарка

Производство — не булочная. Проверьте:

Нужна ли ÇED-декларация (экологическая оценка).
Куда идут стоки — есть ли у ОСБ очистка.
Согласован ли пожарный проект с AFAD (Министерство по ЧС).

8. Что вписать в договор

Чёткий адрес и площадь, особенно если берёте часть блока.

NACE-код деятельности — и не шире, чем разрешено зоной.
Рента и CPI, рост — раз в год в январе.
Кто платит за электричество, ремонт, ОСБ-взнос?
Неустойка: обычно 3–4 месяца аренды.
Форс-мажор и экология: если не одобрили — обе стороны расходятся без штрафа.
Суд: ISTAC — быстро, на турецком, потом легко исполнить.

Ошибка	Как горим	Что делать
Валютная аренда	Блокировка в банке, штраф	Платите в лирах + оговорка по курсу TCMB
Нет согласия владельца	Выселение всех	Получить письмо KEP-подписью
Нет одобрения ОСБ	Отключение всего	Пропишите условие в договоре
Забыли stopaj	Штраф 50 % от суммы	Автоплатёж в Muhtasar & Prim
Депозит больше 3 мес.	Переплату придётся вернуть	Делайте 3×, оформляйте через банк

10. Быстрый расчёт аренды (пример).

Завод 5 000 м² в Анкаре, ОСБ:

Базовая аренда: ~1 020 000 ₺ / мес.
OSB-взнос: 5 950 ₺ / мес.
Гербовый сбор: ~23 119 ₺ (разово)
Stopaj: 204 000 ₺ (удерживает арендатор)
Депозит: 3 060 000 ₺ (на escrow-счёт)

Итог: Аренда в Турции — это не просто ключи и договор. Это MERSİS, TBK, CPI, Damga и OSB. Всё должно быть в балансе: технарь проверяет киловатты, бухгалтер — stopaj, а юрист — статью 322.

И если всё сделали правильно — никто вам не перекроет воду, не отключит станок и не попросит выносить мебель через окно.

Удачи в аренде. Не забудьте подписать e-имзой и отложить немного лиры на гербовый сбор!